商业项目何时能成?规划设计阶段或已决定生死

时间:2025-07-09作者:admin分类:排版与出版物设计浏览:4评论:0

(作为旁观者)我们从什么时候知道,一个商业项目能成?

以我的经验来看,规划设计阶段很大概率能决定一个项目的生死!

玉鸟集、蟠龙天地、天目里、南头古城等商业项目,当它们成为众人瞩目的现象级地标时,总会引发人们对于它们“一夜成名”的惊叹。然而,追溯其根源,我们会发现,这些项目的成功秘诀其实早在规划设计之初就已经悄悄种下。

商业项目的定位是否恰当,规划是否具备明确的思路,建筑设计是否遵循一定的规范,以及对于后期商业运营和使用的相关条件是否考虑周全,这些问题在规划设计阶段便能够得到较为全面的反映——一个出色的商业项目通常在这一阶段便已展现出其成功的潜力。

杭州天目里在规划初期便明确了“内容发生器”的定位,依托于茑屋书店、艺术空间以及设计工作室的多元业态组合,精确把握了新中产阶层的文化消费需求。该项目的清水混凝土建筑群与中央水景剧场共同营造出的场所氛围,在图纸设计阶段便塑造了其独特的记忆标志。

南头古城在更新规划中采纳了“考古式改造”的策略,设计团队运用“历史地层”的可视化手段,将明清城墙的基址与时尚店铺巧妙融合。这种将时空交错叙述的逻辑,在方案设计阶段便保障了文化商业与当地特色的紧密结合。

玉鸟集之所以取得成功,关键在于其在规划阶段就预先构建了“内容生长系统”。设计师运用模块化商铺设计、灵活的公共空间布局以及预留的策展接口等手段,为市集活动、艺术展览等后续运营环节提供了必要的物理支撑。这种“未完成态”的设计理念,展现出了极高的预见性。

与那些取得成功的项目形成鲜明对比的是,那些失败的项目往往存在“先天不足”,比如缺少商业运营的基本条件,使得业态品牌难以融入市场;忽视地域文化的独特性,导致古镇商业出现同质化现象;过度追求单位面积的效益,压缩了顾客的体验空间;缺乏灵活的设计,难以应对市场的变化……这些问题,其实都源于起点——当规划与设计过程中缺乏对业态、运营和市场发展趋势的远见卓识时。

南头古城

商业规划设计的必要性在于,它涉及三个至关重要的核心任务必须在这一阶段得以完成:

商业定位需精准把握城市与商圈的定位,同时锁定具有差异化的目标消费群体与业态搭配(例如,天目里针对新中产阶层的文化消费需求进行定位)。

空间适配,即通过建筑表达手法将商业定位具体化展示,同时预先设置运营所需的接口,例如预先留出模块化商铺空间、以及具备灵活性的机电系统。

动态平衡的实现,在于打造“空间布局、业态规划、人群需求”三者相结合的持续发展模式(例如,上海新天地通过调整建筑深度比例,预先设定了最佳的业态搭配)。

2025年荣获普利兹克奖的刘家琨先生在谈论商业建筑设计理念时,阐述了三个核心观点:文态、业态以及形态。

文态所指的是社会对其应有的形态,业态则具体指明了其要实现的功能。文态反映的是社会对某种状态的需求,这实际上体现了一种时代意识与时代需求。我所说的需求并非仅限于业态的物理层面。在特定年代,人们需要的是一种能够与情感和精神相契合的物品。如今与二十年前相比,社会整体上的期待已经发生了变化。

在商业项目的规划设计阶段,需全面考量文化氛围、经营模式和建筑形态之间的相互作用,确保商业建筑与社会的进步需求相协调,并与时代的潮流相吻合,从而为商业项目整个生命周期的持续发展奠定稳固的基础空间。

在上海新天地进行改造工程期间,设计师运用了精确的计算方法,对各类建筑物的进深与面宽比例进行了细致分析,从而预先设定了餐饮业(考虑后厨所需空间)、零售业(关注展示面宽需求)以及体验式业态(重视互动空间)的理想搭配方案。这种被称为“空间基因编码”的设计理念,直接限定了后续招商活动的可能性和范围。

深圳万象天地在规划之初便制定了“五年成长蓝图”:一层沿街商铺配备了可拆卸的幕墙系统,为品牌旗舰店的升级改造预留了接口;屋顶花园配备了模块化的供电设施,为未来夜市经济的发展奠定了基础。这种“时间适应性”的设计让项目能够随着消费趋势的演变而不断进化。

成都Regular源野在动线设计中特意打造了“低效空间”——借助蜿蜒的路径来拉长消费者的逗留时长,并且布置了多个“休息点”(小型休息区域),这种与传统相悖的设计实际上为品牌商在高周转压力下提供了喘息的机会,有效避免了因过度追求单位面积效益而导致的业态固化。

在感叹网红商业迅猛发展的同时,我们还需认识到:那些历经时间考验的项目,在规划蓝图阶段就已经构建起了“空间与生态”一体的完整体系。

REGULAR源野

商业定位与概念定位并非等同,商业规划设计与建筑设计亦有所区别,真正的规划设计不仅是对空间美学的展现,更是商业逻辑和运营思维的直观体现。它赋予商业的,不仅仅是物理形态的支撑,更是一个能够呼吸、更新、交流的“有机生命体”。

首先让我们意识到这一点的是,港资的商业地产开发商(例如新鸿基、太古、恒隆等),他们的项目开发周期往往比内地的房地产企业更长。这既是因为他们所秉持的独到开发理念和商业策略,也与其在项目规划和设计阶段所进行的精细打磨有着密切的联系。

成都太古里的设计团队投入了18个月的时间对城市纹理进行了深入研究,他们测绘了132栋古建筑的构件,最终确立了“院落-巷道-井口”的空间模式,实现了现代商业与川西民居在微观层面的完美结合。在1990年代,上海恒隆广场的规划中就采用了9米×9米的弹性柱网设计,这一设计不仅满足了当时奢侈品牌的需求,同时也具备了应对未来空间改造的灵活性,这种前瞻性的设计使得它在20年后依然位居租金排行榜首位。

商业地产正从增量市场向存量市场过渡,在这种发展新模式和新逻辑的背景下,未来的商业竞争可能不再仅仅是比拼建设速度,而是比拼谁能够最大程度地挖掘和利用「规划设计慢工体系」的潜力。同时,只有深刻理解商业地产项目的复杂性,提升我们的认知水平,加强专业管理,我们才能有效避免产生低质量的商业资产,甚至那些无法投入使用的负资产。

成都太古里

自然,尽管我们坚信规划设计无疑是预测项目未来发展前景的关键时机,然而我们必须认识到,规划设计仅仅是商业项目取得成功的关键组成部分之一,而后续的实施与运营同样至关紧要。商业项目的成功并非单一因素所能决定,它依赖于一个复杂的系统工程,并且还需要超越设计层面的其他多种要素。

例如,对时间序列价值的掌控能力。在上海蟠龙天地项目的开发过程中,团队在时间序列的把握上表现出极高的精确度:他们首先致力于古镇肌理的修复和生态基础的构建,接着逐步引入高端酒店和生活方式品牌,最终通过举办持续的文化活动来激活整个区域。这种“先营造环境,再进行商业运营”的节奏感,是规划文件难以全面体现的潜在智慧。

成功的商业项目在策划初期便显现出“弹性增长”的特点——既确保了核心价值的稳定性(例如天目地区的艺术基因),又预留了适应市场波动的灵活通道。这种“战略明确,战术灵活”的辩证策略,或许正是商业项目跨越经济周期的关键所在。

5月23—24日

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